“十五五”規(guī)劃綱要正式發(fā)布，未來(lái)五年房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)有哪些新變化？
3月13日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）正式發(fā)布，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，在第四十四章“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”中，《綱要》為未來(lái)5年的房地產(chǎn)工作定下清晰路線：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波點(diǎn)評(píng)道，“十五五”規(guī)劃里的房地產(chǎn)，核心就是告別過(guò)去拼規(guī)模的老路子，一邊靠保障房兜住剛需民生，一邊讓商品房聚焦品質(zhì)改善，穩(wěn)步走高質(zhì)量發(fā)展的新路子。
“從文本結(jié)構(gòu)看，其核心邏輯可以概括為‘三個(gè)層面、兩大抓手、一個(gè)目標(biāo)’——即以構(gòu)建新模式、健全住房制度、提升住房水平為三大支柱，通過(guò)完善保障體系和穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行兩條路徑，最終實(shí)現(xiàn)‘更高水平住有所居’的終極目標(biāo)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。
構(gòu)建新模式居于房地產(chǎn)工作首位
與此前五年規(guī)劃相比，“十五五”規(guī)劃綱要中房地產(chǎn)工作的著力點(diǎn)出現(xiàn)調(diào)整，相關(guān)內(nèi)容置于《綱要》第十二篇“加大保障和改善民生力度 扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕”的戰(zhàn)略任務(wù)中，這與去年10月末發(fā)布的“十五五”規(guī)劃建議位置保持一致。
中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“十四五”時(shí)期，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容隸屬于“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”，此次調(diào)整到“加大保障和改善民生力度”，彰顯房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)工作的著力點(diǎn)更加側(cè)重保障和改善民生，各項(xiàng)政策舉措也有望更多從民生角度考量。
值得一提的是，《綱要》未再提及“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，而是強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。同時(shí)提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。
中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“十五五”時(shí)期，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展從舊模式向新模式轉(zhuǎn)型居于房地產(chǎn)工作首位，推動(dòng)行業(yè)由規(guī)模擴(kuò)張邁向高質(zhì)量發(fā)展，新模式構(gòu)建是主要抓手。2026年政府工作報(bào)告中已經(jīng)明確“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，說(shuō)明深入推進(jìn)階段已到來(lái)。
“健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”也被置于突出位置。分析人士指出，住房制度仍是重點(diǎn)部署方向，但由“十四五”時(shí)期的“加快建立”到“十五五”時(shí)期的“健全”，這或意味著“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”已經(jīng)建立，“十五五”時(shí)期將進(jìn)入深水區(qū)。此外，從實(shí)現(xiàn)的最終目的來(lái)看，從“十四五”時(shí)期的“讓全體人民住有所居、職住平衡”到“十五五”時(shí)期“實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居”，預(yù)計(jì)“十五五”時(shí)期將進(jìn)一步推動(dòng)由“有得住”到“住得好”轉(zhuǎn)變，住房品質(zhì)提升、居住環(huán)境改善等將是重點(diǎn)，建設(shè)“好房子”、提供“好服務(wù)”等是更高水平住有所居的體現(xiàn)，未來(lái)也有望迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。
住房保障體系進(jìn)一步完善
規(guī)劃綱要在完善住房保障體系部分，從四個(gè)方面勾勒出清晰的實(shí)施路徑，一是優(yōu)化保障性住房供給；二是健全全流程管理；三是探索配租型與配售型房源有序轉(zhuǎn)換；四是深化住房公積金改革。
《綱要》明確，優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。加強(qiáng)保障性住房全流程管理，健全申請(qǐng)、輪候、配租配售、使用、退出等管理機(jī)制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。
中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對(duì)保障房供給的提法從“十四五”的“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，定調(diào)上發(fā)生了變化。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”時(shí)期，我國(guó)建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間）、惠及3000多萬(wàn)群眾，保障性住房實(shí)現(xiàn)了有效供應(yīng)，“十五五”時(shí)期將進(jìn)一步優(yōu)化供給，優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的規(guī)模、結(jié)構(gòu)（區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）、品質(zhì)等，更加側(cè)重因地制宜。
其中，“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用”這一表述在歷次規(guī)劃中較為罕見(jiàn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，傳統(tǒng)模式下，保障房在立項(xiàng)之初即鎖定租或售的用途，但市場(chǎng)需求是動(dòng)態(tài)變化的——某些區(qū)域保租房需求飽和而配售型需求旺盛時(shí)，房源便難以靈活調(diào)配。此次提出的“有序轉(zhuǎn)換”，意味著從靜態(tài)的房源管理轉(zhuǎn)向動(dòng)態(tài)的需求響應(yīng)機(jī)制，這正是“租購(gòu)并舉”在保障房領(lǐng)域的具體體現(xiàn)和創(chuàng)新要點(diǎn)。
張波指出，保障房可以理解為新周期的關(guān)鍵支撐，以往更重視中低收入人群，新階段更強(qiáng)調(diào)覆蓋多元?jiǎng)傂?，通過(guò)配租配售房源轉(zhuǎn)換、公積金覆蓋靈活就業(yè)人員等創(chuàng)新，精準(zhǔn)解決新市民、青年的住房問(wèn)題。在其看來(lái)，來(lái)源多元擴(kuò)容，既能消化閑置房源，又能筑牢民生底線。
推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，規(guī)劃綱要從完善基礎(chǔ)制度、供需匹配機(jī)制、品質(zhì)與服務(wù)升級(jí)三大板塊入手。
《綱要》明確，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動(dòng)等相協(xié)調(diào)。充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)。推動(dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類(lèi)處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤(pán)活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)。建立房屋全生命周期安全管理制度。
張波認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在“十五五”期間會(huì)制度化夯實(shí)。告別過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊邏輯，轉(zhuǎn)向民生為本、品質(zhì)提升、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的新路徑。通過(guò)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售、全生命周期安全管理等基礎(chǔ)制度，聚焦綠色智慧“好房子”建設(shè)，讓供給更貼合人口與存量變化，緩解供需錯(cuò)配。
其中，“完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度”被置于首位。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的前提，不是短期價(jià)格維穩(wěn)，而是產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)制度的健全。其中，項(xiàng)目公司制和主辦銀行制意在解決長(zhǎng)期困擾行業(yè)的資金挪用、風(fēng)險(xiǎn)傳染問(wèn)題；支持房企融資需求也釋放了后續(xù)房地產(chǎn)金融環(huán)境寬松的導(dǎo)向；現(xiàn)房銷(xiāo)售的逐步推廣，強(qiáng)調(diào)“有力”和“有序”，將從根本上改變高周轉(zhuǎn)模式的生存土壤。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動(dòng)相協(xié)調(diào)”則是“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的具體體現(xiàn)?！俺浞仲x予城市政府調(diào)控自主權(quán)”則延續(xù)了因城施策的思路，為地方根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整政策留出空間?！巴苿?dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類(lèi)處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤(pán)活利用”指向“十五五”時(shí)期的另一項(xiàng)重點(diǎn)工作——存量盤(pán)活。在城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高、城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)階段的背景下，存量資源的再利用將成為行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
“因城施策增加改善性住房供給”的提法則進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)針對(duì)城市特點(diǎn)落位政策舉措。根據(jù)居民對(duì)改善型住房的需求差異，供給上要求更加精準(zhǔn)匹配，根據(jù)地方需求特征精準(zhǔn)增加供給或?qū)⑹恰笆逦濉睍r(shí)期住房供給的一大特點(diǎn)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城120-144平方米占比提升至30%，大戶型產(chǎn)品是新房市場(chǎng)主流，120平方米以上大戶型占比普遍提升，其中上海、南京、長(zhǎng)沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度較為明顯，廈門(mén)、合肥、寧波、無(wú)錫等城市144平方米以上產(chǎn)品提升幅度較大。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)提到，“好房子”首次寫(xiě)入國(guó)家規(guī)劃，標(biāo)志著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)從“合格”向“優(yōu)質(zhì)”躍升。“建立房屋全生命周期安全管理制度”雖然篇幅最短，但分量極重。隨著存量房屋規(guī)模擴(kuò)大、房齡增長(zhǎng)，房屋安全管理已成為緊迫課題。此次規(guī)劃所涉及的房屋體檢、房屋資金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，旨在構(gòu)建覆蓋房屋全生命周期的安全保障體系。其中，房屋安全資金制度由個(gè)人賬戶（維修資金）和公共賬戶（財(cái)政預(yù)算、土地出讓金歸集等）組成，既延續(xù)了現(xiàn)有制度安排，又創(chuàng)新性地引入公共資金支持，為解決老舊房屋修繕資金難題提供了較大支撐。
中指研究院認(rèn)為，綜合來(lái)看，“十五五”房地產(chǎn)的重心是以高質(zhì)量發(fā)展為主線目標(biāo)，以新模式構(gòu)建為重要抓手，以民生保障為核心，兼顧市場(chǎng)穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)防控。對(duì)于行業(yè)而言，“十五五”時(shí)期將是告別舊模式、邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵期；對(duì)于居民而言，將迎來(lái)住房品質(zhì)提升、生活環(huán)境改善、居住選擇更加多元、權(quán)益保障更加完善的新階段。